上尚策房产“收购潮”真来了？新政下：2类房子或迎全面“收购潮”

挂牌一年多，那套40平方米的老房子终于有了着落。 2026年3月31日，上海静安区的施先生签了两份合同。一份是将老房子卖给区里的保障房公司，另一份是买下看中的一套112平方米的新房。一卖一买之间，他拿到了220万元的“房票”，用来抵扣新房的部分房款。

施先生的旧房，是典型的“老破小”。房龄老，面积小，在市场上流通困难。而他的新需求，是改善居住条件。过去，这条置换链常常卡在第一步——旧房卖不掉，新房也就买不成。现在，由政府背景的国企出面收购，这张“房票”成了打通堵点的关键。

这不是孤例。从2026年年初开始，一场由“国家队”主导的房产收购行动，正在全国多个城市铺开。它不再是停留在文件里的口号，而是带着真金白银和具体标准，进入了实操阶段。

这场行动的源头，可以追溯到2024年5月。当时，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。这笔钱不是直接发下去，而是作为激励资金，鼓励商业银行向地方国企发放贷款，支持他们去收购市场上卖不动的房子，然后改造成保障性住房。

到了2026年，随着这笔资金逐步落地，加上各地政府工作报告纷纷将“收购存量商品房”列为年度任务，收购的节奏明显加快了。

收购的目标非常明确，主要分两条线。

第一条线，是瞄准那些已经建成但还没卖出去的新房库存。对于资金紧张的开发商来说，这相当于一个稳定的“大宗买家”入场了。政府收购这些房子，看中的是它们能快速转化为保障房。比如在河南新乡，当地国企就用银行贷款收购了一个远郊楼盘的房源，将其改造为保障性租赁住房，提供给像小李这样的新市民。

收购的标准也很具体。广西在2026年3月发布的征求意见稿里提到，收购对象可以是已建成的存量商品房，也可以是纳入“保交楼”白名单的在建未售商品房。河南宜阳县甚至把交通是否方便、周边配套是否完善也列为了硬性指标，要收就收“能住进去的好房子”。

第二条线，则指向了城市里那些难以流通的二手房，特别是“老破小”。上海在2026年2月率先在浦东、静安、徐汇三个区启动了试点。他们的收购标准精准地画了一个圈：2000年以前建成、建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元。这正是市场上最难交易的那部分房源。

施先生的案例，就是这条线上的首个完整闭环。他的旧房被收购后，会经过统一装修，然后纳入区的保障性租赁住房体系，以低于市场价的租金租给新市民和青年人。这样一来，一套闲置的老房子，同时解决了一个家庭的改善需求和一个群体的租房需求。

各地的动作比想象中更快。根据公开信息，2026年，湖南省计划收购存量商品房200万平方米以上。广西的计划是超过1万套。鞍山市在2025年已经收购了1847套，2026年计划再收购510套。

资金也在加速落地。截至2026年2月末，山东省金融机构已向9个项目发放贷款24.3亿元，支持收购了6800多套存量房。在河南，截至2026年4月，已落地55个再贷款项目，使用再贷款金额82.4亿元，撬动银行贷款超240亿元，支持收购存量房超10万套。

这些数字背后，是一个个具体的项目和家庭。在浙江湖州安吉县，一个小区里的三幢大楼，360套房被改造成了540套小户型的保障性租赁住房。在合肥，蜀山区属国企跨区收购了一个楼盘854套房屋，打造成了“弘寓-公园万象”人才公寓，面向周边产业园区的员工出租。

模式也在实践中不断演变。最初的“收购存量房作保租房”是单向的收储。而现在，像上海静安这样“收购置换”的模式，把收购旧房和居民买新房直接挂钩，形成了闭环。这更像是一种定向的“以旧换新”。

“以旧换新”这个概念本身也在回归和升级。 2026年4月，南京的国企颐居建设再次启动了“收旧换新”活动，覆盖9个楼盘。在浙江温州乐清，城投公司开展“以旧换新”，旧房收购后发放抵价券和优惠券，用于购买指定的新房。这些模式虽然细节不同，但核心都是由国企平台介入，为置换链条提供信用背书和流动性支持。

这场规模空前的收购行动，正在重新绘制房地产市场的图谱。

对于像施先生这样有改善需求但被旧房困住的家庭，多了一个确定性的退出渠道。对于刚步入社会的年轻人和新市民，市场上增加了大量位置可能不错、租金相对较低的租赁房源。对于陷入库存压力的开发商，获得了一笔能够缓解现金流的关键回款。对于地方政府，则在完成保障房建设指标、稳定房地产市场、盘活存量资产等多个目标上，找到了一个可行的抓手。